Seniorenimmobilien: Eine boomende Assetklasse wird reifer

[Healthcare, Pharma, Chemicals-Information vom 3. November 2021]

Die vergleichsweise junge Assetklasse der Gesundheits- und Seniorenimmobilien rückt zunehmend in den Fokus von Investoren. Attraktiv wird sie durch den demografischen Faktor, die bestehende Angebotslücke und langfristige Mietverträge mit einer zunehmend professionellen Betreiberlandschaft. Getrübt werden die positiven Aussichten durch stark ansteigende Baupreise, die aktuell verschärfte Konkurrenzsituation zu Wohnimmobilien sowie hohe regulatorische und personelle Anforderungen, die zudem noch vielfach bundeslandspezifische Unterschiede aufweisen. Verstärkt legen Projektentwickler und Betreiber Wert auf energetische Optimierung der Gebäude.

Steigende Baupreise sorgen für Unruhe nach dem Corona-Sturm

Die Bauindustrie in Deutschland und Europa ist relativ glimpflich durch die Corona-Krise gekommen. Auf den Baustellen konnte größtenteils ungehindert gearbeitet werden und durch die Pandemie stieg die Nachfrage nach Wohnraum sowohl in Ballungsräumen als auch für Einfamilienhäuser auf dem Land. Der gewerbliche Hochbau, insbesondere Hotels und Bürogebäude, war hingegen ein Verlierer der Krise. Auch für die Bauindustrie sind vor diesem Hintergrund neue Assetklassen interessant, um die gesunkene Nachfrage nach dem ehemaligen „Bestseller“

Bürogebäude zu kompensieren. Gesundheits- und Seniorenimmobilien könnten zumindest teilweise in diese großen Fußstapfen treten. Doch die gute Stimmung auf dem Immobilienmarkt wird von den rasant ansteigenden Baupreisen getrübt: Der Anstieg der Baupreise um 12,6 % im dritten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist die größte Zunahme seit 50 Jahren. Getrieben von stark angestiegenen Rohstoffpreisen für diverse Baumaterialien wie Beton, Stahl, Dämmmaterialien und Kunststoffen sind die Baupreise in die Höhe geschossen. Die schwierige Versorgungssituation, welche die Preisexplosion ausgelöst hat, sorgt außerdem für Baustopps oder die Absage von Projekten.

Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden (2015=100)

Hohe Transaktionsvolumina für Gesundheitsimmobilien seit 2016

Die erwähnten Gesundheits- und Seniorenimmobilien, die bis Mitte der 2000er Jahren noch ein Schattendasein fristeten, werden bei den Investoren immer beliebter. In den ersten drei Quartalen 2021 verzeichnete dieser Markt in Deutschland laut Aussagen von CBRE ein Transaktionsvolumen von 1,94 Mrd. €, das fast auf Vorjahresniveau liegt. Mit knapp 50 % stellen die hochregulierten Pflegeheime nach wie vor den größten Anteil, gefolgt vom Betreuten Wohnen mit 30 %, das aktuell aufgrund der deutlich geringeren Regulierungsdichte einen enormen Aufschwung erlebt. Investoren haben dieses spezielle Teilsegment für sich entdeckt, treffen allerdings auf ein begrenztes Angebot, was erst am Anfang seiner Entwicklung steht. Die damit einhergehenden steigenden Preise ließen im Zeitablauf die Renditen sinken, beispielsweise von 7,5 % in 2010 auf zuletzt 4 %. Ob 2021 das Transaktionsrekordvolumen des letzten Jahres von rund 3,5 Mrd. € noch erreicht werden kann, ist fraglich.

In der aktuellen Situation laufen unterschiedliche Trends nebeneinander: Einerseits wünscht sich die Generation 65+ sehr individuelle Wohn- und Versorgungsstrukturen, andererseits sind viele Projektenwickler bzw. Unternehmen zunehmend gezwungen, in standardisierter Form zu bauen, um Baukosten zu reduzieren. Auch das Refurbishment alter Pflegeimmobilien ist meistens zeit- und kostenintensiver als ein Neubau. Verantwortlich dafür sind der Planungs- und Genehmigungsaufwand wegen sich ändernder regulatorischer Vorschriften, energetische und technische Optimierung sowie die hohen Baupreise. Ältere Gebäude entsprechen häufig zudem auch nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen und Erwartungen der älter werdenden Bevölkerung mit ihren sich verändernden Lebensgewohnheiten. Je nach Bausubstanz kann die Ertüchtigung alter Bausubstanz jedoch oftmals die nachhaltigere Variante sein. Auch durch die Corona-Krise stark gebeutelte Hotels oder Einzelhandelsimmobilien, die sich oftmals in attraktiven Innenstadtlagen befinden, werden auf Umwandlungsmöglichkeiten in Seniorenimmobilien geprüft. Sie bergen aber ebenfalls deutliche bauliche Herausforderungen, die nicht immer wirtschaftlich sinnvoll sind.

Energie und Nachhaltigkeit werden wichtiger

Wir beobachten, dass bei Sanierung und Neubau von Sozial- und Gesundheitsimmobilien die Themen Energie und Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle spielen. Angesichts der aktuell und künftig deutlich steigenden Energiekosten ist die mittel- bis langfristige Entlastung der Betreiber bei diesem Kostenblock notwendig. Hier sollten Immobilienerbauer und
-investoren dringend prüfen, welche Fördermittel genutzt werden können, um den Energieverbrauch zu minimieren. Die KfW bietet mit der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ Unterstützung in Form attraktiver Zuschussprogramme.